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新冠肺炎疫情法律问题系列之商品房买受人的履约责任风险浅析
作者:求是和信改制重组与上市论坛 日期:2020年02月18日 来源:求是和信改制重组与上市论坛 浏览:


2020年伊始,一场突如其来的新型冠状病毒肺炎疫情对我国的政治、经济等各个方面都造成了不可估量的影响和损失。社区封闭、交通管制等疫情防控措施,给全国人民的工作生活也带来了诸多不便。与此同时,本次疫情对购买商品房的普通消费者在履行商品房买卖合同义务方面也会造成不同程度的影响进而产生履约责任风险。现针对消费性购房者即商品房买受人的履约责任相关法律问题,为大家作以下解读。

 

一、新型冠状病毒肺炎疫情的法律性质

根据本次新冠肺炎疫情的严重程度和传播规模,以及各级政府依据《中华人民共和国传染病防治法》对这次突发公共卫生事件采取的预防控制措施,业界已公认本次新冠肺炎疫情属于典型的不可抗力情形,完全符合《中华人民共和国民法总则》第一百八十条和《中华人民共和国合同法》第一百一十七条关于不可抗力的相关规定,即本次疫情属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。但必须予以注意的是,并非所有的民事责任都能以不可抗力为由主张免除,因不可抗力而免除民事责任,必须以不可抗力与不能履行民事义务之间具有因果关系为前提。具体到商品房买受人与房地产开发商签订的商品房买卖合同而言,本次疫情是否会影响到买受人履行合同义务以及买受人能否以不可抗力进行免责,必须结合疫情对买受人履行合同能力的影响程度和因果关系综合判断,且不可一概而论。

二、因受疫情影响导致商品房买受人不能履行商品房买卖合同义务的情形及法律责任

()商品房买受人向开发商支付购房定金后未能及时签订正式商品房买卖合同的法律责任

 

买受人在与开发商签订正式商品房买卖合同前,往往会先签订一份认购书或订购书并交纳部分定金,以确定选中的房源房号,同时要按照开发商的要求在一定期限内签订正式的商品房买卖合同。一般情况下,如果因买受人单方原因未能在约定期限内与开发商签订正式合同,则根据《担保法》八十九条的规定,买受人将无权要求返还定金。但在新冠肺炎疫情的影响下,买受人如确因感染新冠肺炎被隔离治疗、或因疫情防控被隔离观察等原因而无法及时在约定期限内与开发商签订商品房买卖合同的,买受人可以不可抗力为由免除认购书、订购书中约定的定金罚则,则开发商应当向买受人及时返还购房定金。
     该种情形,在《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条中亦有明确规定,因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。

()以担保贷款方式购买商品房的买受人因银行贷款未获审批而无法继续履行合同的法律责任。

买受人以银行抵押贷款的付款方式与开发商签订商品房买卖合同的,银行贷款可能会因各种原因无法获得审批发放,其中如因买受人个人原因如信用不良等情况导致银行贷款无法获得审批,进而导致商品房买卖合同无法继续履行的,将由买受人承担相关合同责任。但是,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定,因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

结合本次新冠肺炎疫情的不可抗力来看,因感染肺炎治疗或隔离观察措施导致买受人未能与银行订立担保贷款合同的情况同样存在,但更多情况下可能是因为疫情对商品房买受人的正常收入来源产生严重影响,进而导致银行对借款人的信用等级和偿贷能力评估大大降低,最终造成贷款申请未获审批通过。这种情况对于受疫情影响严重的行业(如餐饮、旅游)经营业主购房者来说可能尤为明显。倾向性意见认为,因疫情明显严重影响商品房买受人收入来源致使银行贷款未获审批的,可以认定为因不可归责的事由未能订立商品房担保贷款合同,由此导致不能继续履行商品房买卖合同的,买受人可以请求与开发商解除合同并免除相关民事责任。

 

()商品房买受人因受疫情影响未能及时履行商品房买卖合同付款义务的法律责任。

 

一般来讲,不可抗力不能作为当事人迟延履行付款义务的免责事由,尤其是在当今支付结算方式多样、途径方便快捷的互联网时代下。但是,如果买受人确因感染新冠肺炎被隔离治疗、或因疫情防控被隔离观察,甚至因银行网点尚未营业无法完成大额付款等原因导致延期支付购房款的,则可以认定为因不可抗力而免除逾期付款的违约责任。但是,根据《中华人民共和国合同法》第一百一十八条之规定:“当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。”因此,买受人以上述不可抗力为由主张免除逾期付款违约责任的,必须及时通知开发商并在合理期限内提供相关证明,且不可听之任之更不能无视自己应负的法定通知及证明义务。

 

(四)按揭贷款购房者因受疫情影响未能按期及时偿还按揭贷款本息的法律责任。

 

通常情况下,按揭贷款购房者因受疫情影响未能及时偿还银行贷款,尤其是因疫情影响收入来源丧失还款能力而逾期偿还银行贷款的,属于借款合同中借款人自行承担的风险范畴,不属于不可抗力的免责情形。但是,针对本次新冠肺炎疫情防控的特殊需要,中国人民银行、财政部、中国银行保险监督管理委员会于2020131日联合发布了《关于进一步强化金融支持防控新型冠状病毒感染肺炎疫情的通知》(银发〔202029)。该通知第()条规定,对因感染新型肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员、参加疫情防控工作人员以及受疫情影响暂时失去收入来源的人群,金融机构要在信贷政策上予以适当倾斜,灵活调整住房按揭、信用卡等个人信贷还款安排,合理延后还款期限。根据上述规定,对于因受疫情影响暂时失去收入来源的按揭贷款购房者以及其他三类符合条件的按揭贷款购房者,银行都应当作出合理延后还款期限的信贷安排。特别是规定了对于参加疫情防控的医疗、公安等工作人员也同样适用上述优惠政策,无疑体现了国家相关部门为打赢这场防疫战争而作出的人文关怀。

据了解,目前已有多家银行开始对住房按揭贷款推出电话申请延后还款的措施,但是各家银行对于延期还款具体期限的政策和条件不尽相同。因此,建议符合上述通知中规定情形的这四类按揭贷款购房者尽快与贷款银行联系沟通,并按照银行要求及时准备相关材料,在确定享受银行延期还款政策的情况下,即可免除逾期还款的法律责任。同时,根据该通知第(十四)条的规定,对于这四类符合条件的按揭贷款购房者因受疫情影响未能及时还款的,相关逾期贷款不纳入征信失信记录。

三、商品房买受人因受疫情影响主张免除履约责任应当采取的方式措施

()注意收集保存因受疫情影响而不能履行合同义务的相关证据。

尽管新冠肺炎疫情属于不可抗力毋庸置疑,但前已述及,因不可抗力主张免除民事责任,必须以不可抗力与不能履行民事义务之间具有因果关系为前提。因此,商品房买受人必须注意收集和保存诸如因感染新型肺炎住院治疗、因疫情防控需要隔离观察等方面的相关证据,以证明其确因受疫情影响而不能履行合同义务。

()将因受疫情影响而不能履行合同的情况及时通知开发商或贷款银行等合同相对方。

因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,这不仅是合同法第一百一十八条规定的法定义务,而且也是合同法规定的公平原则的具体体现。其立法原意在于,当不可抗力情形对履行合同造成障碍时,尽量减小因不可抗力而给双方当事人造成的损失。该合同法第一百一十八条规定的通知义务不仅适用于商品房买受人逾期付款的情形,对于本文第二部分述及的其他三种情形也应同样适用。

 

(三) 就因疫情影响导致不能履行合同而产生的后续问题与合同相对方尽量协商解决。

 

新冠肺炎疫情的爆发和蔓延是所有人都不希望和不愿意看到的,出现这一灾难性事件必然会对所有民商事法律主体造成影响和损失。商品房买受人且不可以弱势群体自居,自认为有“不可抗力”作为法律后盾就有恃无恐,罔顾合同相对方的合法权益甚至对开发商或贷款银行予取予求。疫情之下,无论是商品房买受人、房地产开发商、还是按揭贷款银行,都应该就不可抗力造成的合同损失如何负担、合同履行方式能否变更等后续法律问题积极进行协商沟通,并尽量采取换位思考的方式多站在对方角度考虑问题,力争就解决相关问题达成一致意见。

 

 

   

本次新冠肺炎疫情对我国各个方面造成的负面影响可能还将持续很长时间。雪崩之下,没有一片雪花是无辜的。当此国难时局,我们唯有同心协力,方能共克时艰,彻底战胜疫情和病魔,最终迎来繁花似锦的春天!